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Résiliation du bail rural

Le contrat de bail rural est en principe conclu pour une durée minimale (par exemple 9 ans pour le bail à ferme). Dans certains cas précis, le bailleur (propriétaire) ou le preneur (locataire) peuvent décider d’y mettre fin avant la date d’échéance. Cette résiliation peut également être décidée d’un commun accord. Le preneur a droit à une indemnité lorsqu’il a amélioré les biens loués.

Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail rural dans les cas suivants :

    Le bailleur peut demander la résiliation du bail rural par assignation du preneur devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

    Le juge peut prononcer la fin du bail pour l’un des motifs suivants :

    • 2 défauts de paiement du preneur. La résiliation est possible après l’expiration d’un délai de 3 mois consécutifs à 2 mises en demeure envoyées au preneur par  LRAR 

    • Agissements du preneur compromettant la bonne exploitation du fonds loué (par exemple, le défaut de culture d’une terre ou le manque de main-d’œuvre nécessaire au bon fonctionnement de l’exploitation)

    • Non-respect par le preneur des clauses environnementales (par exemple, une clause visant à préserver les ressources en eau ou la biodiversité…)

    • Cession de bail ou sous-location réalisées par le preneur sans l’accord du bailleur

    • Échanges de jouissances de parcelles sans prévenir le bailleur. Cela concerne par exemple les cas où des agriculteurs procèdent à un échange portant sur l’usage de leurs terres afin de les regrouper ou d’en faciliter l’exploitation.

    • Apport du bail à une société ou un groupement sans l’accord du bailleur

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-31

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000027469652 

    En cas de décès du preneur, le bail se poursuit de manière automatique au profit de l’époux, du partenaire pacsé, des ascendants ou des descendants. Cette transmission est toutefois conditionnée par certaines exigences, telles que l’obligation de participer à l’exploitation au moment du décès, ou d’y avoir participé effectivement au cours des 5 années l’ayant précédé.

    Le bailleur peut demander la résiliation du bail rural lorsque le preneur décède sans laisser d’époux ni de partenaire pacsé, ni même participant à l’exploitation ou ayant participé à l’exploitation au cours des 5 années ayant précédé le décès.

    Le bailleur a 6 mois à compter du jour où il a connaissance du décès pour s’opposer à la transmission du bail.

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-31

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000027469652 

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-34

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029593520 

    ff

    Changement de destination des biens loués

    Le bailleur peut à tout moment résilier le bail de parcelles louées dont la destination agricole peut être modifiée. Cela vise notamment le cas de parcelles louées pouvant devenir constructibles en vertu d’un PLU.

    La demande de résiliation est notifiée par le bailleur au preneur par acte extra judiciaire. Le bailleur doit y mentionner son engagement de changer ou de faire changer la destination de la parcelle louée dans les 3 ans.

    Cette résiliation est effective 1 an après la notification.

    À savoir

    Même dans cette hypothèse, le preneur a droit à une indemnité calculée en fonction du temps restant à courir jusqu’à la fin du bail. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours.

    Destruction des biens loués

    En cas de destruction totale des biens loués, le bail est résilié de plein droit , c’est-à-dire sans qu’aucune formalité ni action ne soit exigée du bailleur ou du preneur.

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-30

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006583777 

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-32

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006583781 

    Le bailleur peut décider de mettre fin au bail rural à tout moment du bail avec l’accord du preneur. Il s’agit alors d’une résiliation amiable. Dans cette situation, les parties décident ensemble des conditions de la résiliation (date de résiliation, versement d’une indemnité de sortie…)

    Référence : Code civil : article 1193

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041314 

    Dans certains cas, la résiliation peut émaner du preneur. Cela peut résulter bien sûr de son souhait de résilier.

    Cette fin anticipée du bail peut également être autorisée en vertu d’un événement pouvant affecter la situation du preneur ou son entourage. Ainsi, la résiliation peut être imposée au bailleur par le preneur dans les cas suivants :

    • Retraite : le preneur peut résilier le bail à la fin d’une des périodes d’1 an au cours de laquelle il a atteint l’âge de la retraite. Si le preneur atteint par exemple l’âge de la retraite au mois de février, il peut notifier sa demande de résiliation au bailleur de façon à ce qu’elle soit effective au 31 décembre de cette même année

    • Incapacité au travail de plus de 2 ans affectant le preneur ou l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme

    • Décès d’un ou de plusieurs membres de la famille du preneur indispensables au travail de l’exploitation

    • Acquisition, par le preneur, d’une ferme qu’il doit lui-même exploiter

    • Refus d’autorisation d’exploiter l’obligeant à mettre son exploitation en conformité avec les dispositions du schéma directeur régional des exploitations agricoles.

    La demande de résiliation pour l’un de ces motifs doit être adressée au bailleur, au moins 12 mois à l’avance, par acte extra judiciaire ou par  LRAR .

    À savoir

    En cas de destruction totale des biens loués, le bail est résilié de plein droit, sans qu’aucune formalité ni action ne soit exigée du bailleur ou du preneur.

    Le preneur peut également mettre fin au bail à tout moment d’un commun accord avec le bailleur. On parle de résiliation amiable.

    Les 2 parties décident alors ensemble des conditions de la résiliation, telles que la date de résiliation ou le versement d’une indemnité de sortie.

    À noter

    Lorsqu’un preneur seul titulaire du bail exploite les biens avec son conjoint et de manière habituelle, alors il ne peut pas en demander la résiliation sans l’accord exprès de ce dernier.

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-33

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029593443 

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-30

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006583777 

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-68

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006583859 

    Lorsque le preneur a apporté des améliorations au fonds loué, il a droit à une indemnité de sortie de la part du bailleur.

    Les améliorations doivent correspondre à des réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment agricole ou à des travaux permettant d’exploiter le fonds (tels que la mise aux normes de bâtiments, ou l’installation de systèmes de drainage…)

    Le preneur doit demander cette indemnité de sortie à son bailleur dans les 12 mois à compter de la date de fin du bail.

    Les parties s’accordent sur le montant de l’indemnité. Sans réponse ou en cas de refus du bailleur sur le montant de l’indemnité, le preneur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux d’en fixer le montant.

    À savoir

    Les travaux effectués par le preneur peuvent parfois nécessiter l’accord du bailleur, ou respecter un certain formalisme. Plus d’informations sont disponibles sur la fiche Droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-69

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029593525?isSuggest=true 

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-33

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029593443 

    En cas de décès du preneur, le bail rural fait partie de la succession. Il peut donc être transmis à l’époux ou épouse, au partenaire pacsé, à un ascendant ou un descendant du preneur décédé.

    Pour bénéficier de cette transmission du bail, les ayants droits éligibles doivent participer aux travaux de l’exploitation ou y avoir participé effectivement au cours des 5 années précédant le décès.

    Si les héritiers ne désirent pas poursuivre l’exploitation des parcelles louées, ils doivent demander au bailleur la résiliation du bail rural. La résiliation doit être demandée par  LRAR  ou par acte extra judiciaire dans les 6 mois qui suivent le décès du preneur. Passé ce délai, les héritiers sont considérés avoir accepté la continuation du bail et doivent en conséquence payer les loyers.

    Référence : Code rural et de la pêche maritime : article L411-33

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029593443 

    Référence : Code civil : article 1193

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041314