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Logement à louer : dans quel cas signer une convention avec l’Anah ?

Si vous voulez mettre un logement en location, en l’état ou après y avoir fait des travaux, vous pouvez obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu en signant une convention avec l’ Anah . S’il s’agit d’une convention avec travaux, l’Anah vous accorde en plus une aide pour les financer. En contrepartie, le loyer doit être abordable et le revenu de votre futur locataire ne doit pas dépasser un montant maximum. Nous vous expliquons.

    Vous devez êtes l’usufruitier ou le propriétaire (y compris SCI familiale) d’un logement que vous souhaitez mettre en location durant au moins 6 ans, après y avoir fait certains travaux.

    Le logement à mettre en location doit respecter l’ensemble des critères suivants :

    • Ne pas avoir fait l’objet de financement public au cours des 5 dernières années (notamment PTZ), sauf  exceptions 

    • Être construit depuis plus de 15 ans lorsque vous obtenez l’accord pour les aides financières de l’Anah, sauf si vous voulez uniquement y faire des travaux d’adaptation aux handicap ou à la perte d’autonomie

    • Être un logement décent, au moins après les travaux

    • Être classé A, B, C ou D (classement indiqué sur le  DPE )

    • Être situé en métropole ou dans un  Dom .

    À savoir

    À la signature de la convention, si le logement est déjà occupé par le locataire, le bail devra être renouvelé. Il s’agit de signer avec ce même locataire un nouveau bail, pour que les conditions de ce nouveau bail correspondent à celles de la convention (bail d’habitation vide, montant du loyer et revenu du locataire ne dépassant pas un maximum).

    Durant les 6 ans que dure la convention, vous devez respecter les règles suivantes :

    • Le logement doit être loué avec un bail d’habitation vide et être la résidence principale d’un locataire durant toute la durée de la convention (6 ans à partir de la date d’effet du 1er bail ou, si un locataire occupait déjà le logement, à partir de la date de renouvellement du bail).

    • Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant des membres de votre foyer fiscal. Si le logement appartient à une SCI familiale, le locataire ne doit pas être un des associés de la SCI, ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un des associés de la SCI.

    • Lors de la signature du bail, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un montant maximum.

    • Le loyer initial ne doit pas dépasser pas le montant maximum de la convention. Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé chaque année, mais il ne doit pas dépasser le montant maximum révisé de la convention.

    • Si le locataire vous annonce qu’il quitte le logement, vous devez remettre le logement en location aux conditions de la convention, et dans un délai maximum d’un an après la notification du congé (préavis) du locataire.

    • Vous ne pouvez donner congé (préavis) au locataire que dans de rares exceptions

    • Si vous vendez le logement, la convention s’impose à l’acheteur. Les engagements de la convention doivent être indiqués dans l’acte de vente pour que l’acheteur signe avec l’ Anah  un avenant à la convention. Si vous ne respectez pas cette obligation, l’Anah peut vous sanctionner (amende).

    À la fin de la convention Anah, vous ne pouvez augmenter le loyer du bail en cours qu’à l’occasion du renouvellement du bail ou après le départ du locataire en place.

    Les travaux ne doivent pas commencer avant l’accord de l’ Anah .

    Les travaux doivent être faits par des professionnels du bâtiment.

    Attention

    Les travaux ne doivent pas être assimilables à de la construction neuve ou de l’agrandissement du logement.

    Selon la localisation du logement, l’Anah peut vous accorder une aide financière :

    Aide financière possible en cas de convention avec travaux

    Type de travaux

    Travaux concernés

    Montant pris en charge de l’Anah

    Travaux lourds

    Travaux de rénovation globale d’un logement très dégradé

    • 35 % du montant  HT  des travaux,

    • Pour un maximum de 1 000 €   HT/m2 et dans la limite de 80 m 2 par logement, soit 28 000 € maximum par logement

    Travaux d’amélioration

    Travaux de rénovation d’un logement dégradé :

    • Mise en sécurité et salubrité du logement

    • Adaptation du logement pour l’autonomie de la personne âgée ou handicapée

    • 35 % du montant  HT  des travaux,

    • Pour un maximum de 750 €   HT/m2 et dans la limite de 80 m 2 par logement, soit 21 000 € maximum par logement

    Autres travaux de rénovation :

    • Amélioration d’au moins 35 % de la performance énergétique du logement

    • Réhabilitation d’un logement moyennement dégradé

    • Travaux à la suite d’une infraction au règlement sanitaire départemental ou d’un contrôle de décence

    • Transformation d’un local en logement

    • 25 % du montant  HT  des travaux

    • Pour un maximum de 750 €   HT/m2 et dans la limite de 80 m 2 par logement, soit 15 000 € maximum par logement

    Vous pouvez connaître toutes les autres conditions que doit respecter votre projet de travaux en consultant  les aides de l’Anah aux travaux pour les propriétaires bailleurs  (locataire âgé ou handicapé en cas de travaux pour l’autonomie, audit énergétique en cas de travaux liés à la performance énergétique du logement…).

    À savoir

    Pour financer ces travaux, vous pouvez cumuler ces aides avec, notamment, un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), un prêt épargne logement, un  prêt travaux d’amélioration d’Action logement .

      Aide financière possible en cas de convention avec travaux

      Travaux d’amélioration

      Montant pris en charge de l’Anah

      • Amélioration d’au moins 35 % de la performance énergétique du logement

      • Réhabilitation d’un logement moyennement dégradé

      • Travaux à la suite d’une infraction au règlement sanitaire départemental ou d’un contrôle de décence

      • Transformation d’un local en logement

      • 25 % du montant  HT  des travaux,

      • Pour un maximum de 750 €   HT/m2 et dans la limite de de 80 m 2 par logement, soit 15 000 € maximum par logement

      Vous pouvez connaître toutes les autres conditions que doit respecter votre projet de travaux en consultant  les aides de l’Anah aux travaux pour les propriétaires bailleurs  (locataire âgé ou handicapé en cas de travaux pour l’autonomie, audit énergétique en cas de travaux liés à la performance énergétique du logement…).

      À savoir

      Pour financer ces travaux, vous pouvez cumuler ces aides avec, notamment, un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), un prêt épargne logement, un  prêt travaux d’amélioration d’Action logement .

        Il existe 3 conventions avec travaux (à loyer très social, à loyer social ou à loyer intermédiaire).

        Chacune correspond à un montant de loyer maximum (loyer très social, loyer social ou loyer intermédiaire), auquel est associé un revenu maximum pour le locataire et un taux de réduction annuelle de votre impôt sur le revenu.

        En pratique, plus le loyer et les revenus du locataire sont faibles, plus la réduction annuelle d’impôt sur le revenu qui vous est accordée est importante.

        Cette réduction fiscale (dispositif appelé Loc’Avantages ) est plus importante si vous recourez à l’intermédiation locative :

        Réduction fiscale avec et sans intermédiation locative

        Réduction annuelle de l’impôt sur le revenu pour une convention conclue au plus tard le 31 décembre 2027

        Convention à loyer très social

        Convention à loyer social

        Convention à loyer intermédiaire

        SANS intermédiation locative

        Pas de convention sans intermédiation locative

        35 %

        15 %

        AVEC intermédiation locative

        65 %

        40 %

        20 %

        Rappel

        Il existe 3 conventions avec travaux (à loyer très social, à loyer social, ou à loyer intermédiaire). Chacune correspond à un montant de loyer maximum (loyer très social, loyer social ou loyer intermédiaire), auquel est associé un taux de réduction annuelle de votre impôt sur le revenu.

        Selon la convention avec travaux que vous signez avec l’Anah, vous pouvez ou non obtenir les primes suivantes :

        Primes possibles en cas de convention avec travaux

        Prime concernée

        Convention à loyer très social

        Convention à loyer social

        Convention à loyer intermédiaire

        Prime de réservation

        De 2 000 € à 4 000 € si vous acceptez que le préfet choisisse votre locataire ( droit de réservation du préfet )

        Non

        Non

        Prime intermédiation locative

        De 1 000 €   à 3 000 €  selon le type d’intermédiation locative et la surface du logement

        Non

        Prime réduction de loyer

        Au maximum 150 €  /m2, dans la limite de 80 m2 par logement :

        • En cas de travaux lourds ou d’amélioration

        • En complément d’une aide accordée par une collectivité territoriale

        • En cas de logement situé dans « une zone où le marché locatif est tendu »

        Non

        Prime sortie de la vacance

        5 000 € par logement.

        Elle est versée lorsque le logement est vacant depuis plus de 2 ans, et qu’il est situé en zone rurale, dans le périmètre d’une  opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) ou d’un programme d’intérêt général d’amélioration de l’habitat (PIG) .

        Prime habiter mieux

        De 1 500 €  à 2 000 € par logement.

        Elle est versée en cas de travaux de rénovation énergétique, y compris lorsqu’ils sont menés lors de travaux lourds, de travaux de réhabilitation d’un logement dégradé, de travaux de transformation d’usage, ou de travaux réalisés à la suite d’une infraction au règlement sanitaire départemental ou d’un contrôle de décence.

        Rappel

        Il n’est pas possible de cumuler la prime habiter Mieux et MaPrimeRénov’ pour les mêmes travaux. Mais en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez, sans signer de convention avec l’Anah, obtenir pour certains travaux.

        Vous devez faire votre demande :

        • Soit, avant la signature du bail, ou avant son renouvellement

        • Soit, si un bail a déjà été signé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la prise d’effet du bail (date d’entrée dans les lieux du locataire)

        • Soit, si le bail a déjà été renouvelé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent le renouvellement.

        À savoir

        Un renouvellement anticipé du bail est possible pour signer une convention avec travaux.

        Vous pouvez contester la décision de l’Anah, au plus tard 2 mois après l’avoir reçue.

        Pour cela, vous devez :

        • Soit faire un recours gracieux auprès de l’autorité qui a pris la décision

        • Soit faire un recours hiérarchique auprès du conseil d’administration de l’Anah

        • Soir faire un recours contentieux auprès du tribunal administratif dont dépend le logement loué. Vous devez prendre un avocat.

        Lorsque l’Anah vous donne son accord, vous devez faire les travaux conformément au projet que vous avez présenté.

        Vous devez faire les travaux dans les 3 ans qui suivent l’accord de l’Anah.

        Lorsque les travaux sont terminés, vous devez présenter les factures à la délégation locale de l’Anah. L’Anah vous verse la totalité de l’aide aux travaux.

        En cas de décision d’attribution favorable, l’aide est versée lorsque les travaux sont achevés. Mais vous pouvez percevoir le versement d’un acompte pour le début des travaux. Pour cela, vous devez notamment disposer de revenus très modestes.

        Votre demande d’acompte doit être faite à partir de ce formulaire :

      • Propriétaire bailleur : demander à l’Anah le versement d’un acompte pour commencer les travaux

        La convention prend fin automatiquement au bout de 6 ans.

        Avant la fin de la convention en cours, vous pouvez demander à la prolonger pour une période de 3 ans, éventuellement renouvelables.

        Vous devez en faire la demande à l’aide d’un avenant à envoyer à l’Anah avant la fin de la convention en cours.

        La convention sera reconduite pour 3 ans, dans les mêmes conditions (vos obligations, avantage fiscal) que la convention précédente.

        Vous devez êtes l’usufruitier ou le propriétaire (y compris SCI familiale) d’un logement que vous souhaitez mettre en location durant au moins 6 ans, après y avoir fait certains travaux.

        Le logement à mettre en location doit respecter l’ensemble des critères suivants :

        • Avoir plus de 15 ans, sauf si vous voulez y faire des travaux d’adaptation aux handicap ou à la perte d’autonomie

        • Être un logement décent

        • Être classé A, B, C, D, ou E (classement indiqué dans le DPE)

        • Ne pas avoir fait l’objet de financement public au cours des 5 dernières années (notamment PTZ), sauf  exceptions 

        • Être situé en métropole ou dans un  Dom .

        À savoir

        À la signature de la convention, si le logement est déjà occupé par le locataire, le bail devra être renouvelé. Il s’agit de signer avec ce même locataire un nouveau bail, pour que les conditions de ce nouveau bail correspondent à celles de la convention (bail d’habitation vide, montant du loyer et revenu du locataire ne dépassant pas un maximum).

        Durant les 6 ans que dure la convention, vous devez respecter les règles suivantes :

        • Le logement doit être loué avec un bail d’habitation vide et être la résidence principale d’un locataire durant toute la durée de la convention (6 ans à partir de la date d’effet du 1er bail ou, si un locataire occupait déjà le logement, à partir de la date de renouvellement du bail).

        • Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant des membres de votre foyer fiscal. Si le logement appartient à une SCI familiale, le locataire ne doit pas être un des associés de la SCI, ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un des associés de la SCI.

        • Lors de la signature du bail, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un montant maximum.

        • Le loyer initial ne doit pas dépasser pas le montant maximum de la convention. Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé chaque année, mais il ne doit pas dépasser le montant maximum révisé de la convention.

        • Si le locataire vous annonce qu’il quitte le logement, vous devez remettre le logement en location aux conditions de la convention, et dans un délai maximum d’un an après la notification du congé (préavis) du locataire.

        • Vous ne pouvez donner congé (préavis) au locataire que dans de rares exceptions

        • Si vous vendez le logement, la convention s’impose à l’acheteur. Les engagements de la convention doivent être indiqués dans l’acte de vente pour que l’acheteur signe avec l’ Anah  un avenant à la convention. Si vous ne respectez pas cette obligation, l’Anah peut vous sanctionner (amende).

        À la fin de la convention Anah, vous ne pouvez augmenter le loyer du bail en cours qu’à l’occasion du renouvellement du bail ou après le départ du locataire en place.

        Il existe 3 conventions sans travaux. Chacune correspond à un montant de loyer maximum (loyer très social, loyer social, loyer intermédiaire).

        Signer une convention sans travaux vous permet d’obtenir une réduction annuelle de votre impôt sur le revenu (dispositif fiscal Loc’Avantages). Plus le loyer et les revenus du locataire sont faibles, plus la réduction d’impôt qui vous est accordée est importante. De plus, si vous recourez à l’intermédiation locative, cette réduction est majorée.

        Ces différents montants dépendent de la zone où se situe le logement. Pour connaître la zone de votre logement, vous pouvez utiliser ce simulateur :

      • Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

        • Selon la convention signée, vous pouvez également obtenir les primes suivantes :

        Primes possibles en cas de convention sans travaux

        Prime concernée

        Convention à loyer très social

        Convention à loyer social

        Convention à loyer intermédiaire

        Prime d’intermédiation locative

        De 1 000 €   à  3 000 €   selon le type d’intermédiation locative et la surface du logement

        Non

        Prime de réservation

        De 2 000 €   à   4 000 €   si vous accordez au préfet le droit de choisir votre locataire ( droit de réservation du préfet )

        Non

        Non

        Vous devez faire votre demande :

        • Soit, avant la signature du bail, ou avant son renouvellement

        • Soit, si un bail a déjà été signé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la prise d’effet du bail (date d’entrée dans les lieux du locataire)

        • Soit, si le bail a déjà été renouvelé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent le renouvellement.

        À savoir

        Un renouvellement anticipé du bail est possible pour signer une convention à très loyer social ou à loyer social.

        Vous pouvez contester la décision de l’Anah, au plus tard 2 mois après l’avoir reçue.

        Pour cela, vous devez :

        La convention prend fin automatiquement au bout de 6 ans.

        Avant la fin de la convention en cours, vous pouvez demander à la prolonger pour une période de 3 ans, éventuellement renouvelables.

        Vous devez en faire la demande à l’aide d’un avenant à envoyer à l’Anah avant la fin de la convention en cours.

        La convention sera reconduite pour 3 ans, dans les mêmes conditions (vos obligations, avantage fiscal) que la convention précédente.

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