Particuliers

Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Pour l’achat et la vente d’un logement existant, il est possible d’utiliser 2 principaux types d’avant-contrat : la promesse unilatérale de vente (souvent appelée promesse de vente ) et la promesse synallagmatique de vente (couramment appelée ). Ces 2 actes reposent sur des règles juridiques différentes. Nous vous présentons les informations à connaître.

    La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (appelé le promettant ) s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le ), en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les 2 parties, si elle souhaite acheter ou non.

    L’acquéreur potentiel bénéficie, en effet, d’un droit d’option. Il est ainsi libre de lever l’option (acheter le bien) ou d’y renoncer (ne pas acheter) dans le délai prévu.

    Tous les éléments essentiels de la vente (bien, prix etc.) sont déjà déterminés dans la promesse.

    Pour que la vente soit formée, il ne manque donc plus que le consentement ultérieur du bénéficiaire.

    À savoir

    Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne.

    La promesse de vente est établie par un acte authentique ou par un acte sous signature privée.

    Attention

    Lorsque le vendeur est une personne physique, la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :

    • sa durée de validité dépasse 18 mois

    • ou qu’une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois.

    Lorsque la promesse unilatérale de vente est établie par un acte sous signature privée, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur. Dans ce cas, l’une des parties (vendeur ou acquéreur) doit déposer ou envoyer l’acte en 2 exemplaires originaux au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du lieu de situation du bien immobilier.

    Où s’adresser ?

     Service fiscal en charge de l’enregistrement 

    L’enregistrement coûte 125 € .

    Si la promesse ne respecte pas ces conditions de forme, elle est nulle et de nul effet . Cela signifie qu’elle est juridiquement inexistante.

    Pour faciliter la rédaction de la promesse unilatérale, le vendeur et l’acquéreur doivent préparer certains documents.

    Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :

    • Pièce d’identité, éventuel contrat de mariage ou convention de Pacs pour les personnes physiques

    • Extrait Kbis et une copie des statuts de la société pour les personnes morales

    • Copie du titre de propriété

    • Si le bien est une maison individuelle : Plans, références cadastrales, permis de construire, autorisation de travaux et certificat de conformité qui lui ont été délivrés

    • Documents mentionnant les servitudes

    • Si le bien est occupé par un tiers : copie des contrats de location en cours ou des pièces qui justifient le départ des anciens locataires (congé du locataire, congé du bailleur)

    • Si le bien est un lot dans un immeuble collectif : documents relatifs à la copropriété (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux d’assemblée générale des 3 dernières années, carnet d’entretien, diagnostic technique global, projet ou plan pluriannuel de travaux, pré-état daté établi par le syndic)

    • Si le bien se situe dans un lotissement : Cahier des charges du lotissement

    • Si le bien fait partie d’une ‘association syndicale de propriétaires (ASL) : copie des statuts de l’ASL

    • Police d’assurance dommages-ouvrage en cours de validité 

    • Justificatifs de l’état de l’immeuble au regard de l’assainissement (contrôle, contrat d’entretien, facture de raccordement, …).

    • Dossier des diagnostics techniques (constat plomb, état amiante, état termites, information mérule, état installation gaz et/ou électrique, dossier de performance énergétique etc). Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse.

    Durée de validité des documents composant le dossier des diagnostics techniques

    Type de documents

    Durée de validité

    Constat amiante

    Validité permanente

    Plomb

    1 an

    Termites

    6 mois

    Gaz (installation de plus de 15 ans)

    3 ans

    Électricité (installation de plus de 15 ans)

    3 ans

    Dossier de performance énergétique (DPE)

    10 ans

    État des risques (risques naturels, technologiques, miniers etc) pour les zones concernées

    6 mois

    Audit énergétique

    5 ans

      • Pièce d’identité

      • Extrait Kbis et copie des statuts pour une personne morale

        Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir plusieurs informations. En effet, en pratique, la promesse doit contenir l’ensemble des éléments essentiels et des clauses destinées à former l’accord définitif, pour que la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) suffise à former la vente.

        Son contenu doit être licite et certain, c’est-à-dire que les éléments nécessaires à la formation de la vente (notamment la désignation du bien et le prix) doivent être clairement définis ou pouvoir être déterminés de manière objective, sans ambiguïté, au moment de la levée d’option.

        Attention

        Si l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, le statut des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Il peut s’agir, par exemple, d’un projet de travaux coûteux dans la copropriété, l’existence de fissures importantes ou d’un problème de structure de l’immeuble ou d’un risque d’inondation.

        Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat.

        Informations concernant le vendeur et l’acquéreur

        La promesse de vente doit mentionner l’identification des parties (vendeur/acquéreur) leurs capacités et leurs coordonnées respectives.

        Informations concernant le bien

        La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

        • Adresse du bien

        • Références cadastrales

        • Description précise du bien : nature (maison, appartement…), superficie, nombre de pièces, équipements, présence d’un jardin ou d’un balcon etc.

        • Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…)

        • Existence d’une hypothèque, d’une servitude ou d’une mitoyenneté

        • Mention indiquant si le secteur où se trouve le bien est réservé aux constructions nouvelles de logements à usage exclusif de résidence principale

        • Mentions sur l’état et la situation du bien (dossier de diagnostics techniques établi par un professionnel)

        • Pour un logement en copropriété, informations spécifiques à la copropriété

        • Pour un logement en lotissement, cahier des charges, règlement de lotissement et statuts de l’association syndicale libre qui gère les espaces et équipements communs.

        Informations concernant la vente

        • Prix de vente et modalités de paiement (payé comptant avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier)

        • Durée de validité de la promesse de vente

        • Date limite de signature de l’acte de vente définitive

        • Informations relatives aux conditions de la levée d’option (forme, délai, adresse de notification, preuve de la date de réception)

        • Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation

        • Montant de l’indemnité d’immobilisation

        • Date de disponibilité du bien

        • Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il y a intervention d’un professionnel) et à qui en incombe le paiement.

        À savoir

        Des conditions suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Il peut s’agir de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, de l’obtention d’un certificat d’urbanisme, de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou de la purge du droit de préemption.

        La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisir pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).

        Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentique

        La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.

        À noter

        La signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite (papier), à condition que :

        • Elle permette d’identifier clairement son auteur

        • Et qu’elle garantisse que le contenu du document n’a pas été modifié.

        L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.

        À savoir

        Lorsqu’il s’agit d’un acte électronique, un lien de téléchargement de l’acte est disponible immédiatement après la signature. Il permet d’accéder et de conserver le document sans délai.

        Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privé

        La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.

        La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l’acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).

        Attention

        La signature électronique d’une promesse unilatérale de vente ne permet pas son enregistrement auprès des services de la publicité foncière. Or, l’enregistrement est une formalité indispensable pour que l’acte soit valable. Une promesse unilatérale de vente établie sous format électronique sera donc nulle puisqu’elle ne pourra pas être régulièrement enregistrée.

        En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature de la promesse unilatérale de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte.

        Toutefois, il est fréquent que la promesse prévoit le versement d’une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation . Elle rémunère le prix de l’exclusivité du bien accordé au bénéficiaire (acquéreur potentiel) par le vendeur.

        Attention

        Quand la durée de la promesse unilatérale de vente dépasse 18 mois, le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 %  du prix de vente est obligatoire. Elle est versée entre les mains du notaire qui va servir de séquestre.

        En pratique, le montant de l’indemnité d’immobilisation est compris entre à 5 % et 10 % du prix de vente. Il est d’usage que cette somme soit versée à un tiers séquestre et non directement au vendeur. Cette indemnité d’immobilisation est ainsi encaissée et bloquée jusqu’à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.

        Le sorte de l’indemnité d’immobilisation dépend de l’issue de la promesse :

        • Si la vente est réalisée, la somme versée est déduite du prix de vente du bien. Elle est considérée comme un acompte.

        • Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas (par exemple, prêts non obtenus), la promesse devient caduque de sorte que la somme versée est rendue intégralement à l’acquéreur.

        • Si l’acquéreur renonce simplement à l’achat sans cause légitime (par exemple, faute du vendeur qui n’a pas fourni des documents essentiels, dissimulé une information déterminante ou vendu un bien non conforme à ce qui était prévu) ou non-réalisation d’une condition suspensive, la somme est conservée par le vendeur.

        La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :

        • Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement.

        • Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé.

        • Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les parties

        • Délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnel

        • Délai pour signer l’acte de vente après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.

        Vendeur

        Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature de la promesse. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.

        Acquéreur

        L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (promesse unilatérale) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

        Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un contrat signé entre un vendeur et un acquéreur.

        Par ce contrat :

        • Le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier (appartement, maison etc)

        • L’acquéreur s’engage à acheter ce bien.

        Le prix et les conditions de la vente sont fixées dès la signature du compromis.

        L’acte constate les engagements réciproques des 2 parties.

        Le compromis de vente doit être établi par écrit. Il peut prendre différentes formes, à savoir :

        • un acte sous signature privée rédigé par les 2 parties ou par une agence immobilière

        • ou un acte contresigné par avocat

        • Ou un acte authentique.

        À savoir

        Lorsque le vendeur est une personne physique, le compromis de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :

        • sa durée de validité dépasse 18 mois

        • une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois.

        Pour faciliter la rédaction du compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur doivent préparer certains documents.

        Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :

        • Pièce d’identité, éventuel contrat de mariage ou convention de Pacs pour les personnes physiques

        • Extrait Kbis et une copie des statuts de la société pour les personnes morales

        • Copie du titre de propriété

        • Si le bien est une maison individuelle : Plans, références cadastrales, permis de construire, autorisation de travaux et certificat de conformité qui lui ont été délivrés

        • Documents mentionnant les servitudes

        • Si le bien est occupé par un tiers : copie des contrats de location en cours ou des pièces qui justifient le départ des anciens locataires (congé du locataire, congé du bailleur)

        • Si le bien est un lot dans un immeuble collectif : documents relatifs à la copropriété (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux d’assemblée générale des 3 dernières années, carnet d’entretien, diagnostic technique global, projet ou plan pluriannuel de travaux, pré-état daté établi par le syndic)

        • Si le bien se situe dans un lotissement : Cahier des charges du lotissement

        • Si le bien fait partie d’une ‘association syndicale de propriétaires (ASL) : copie des statuts de l’ASL

        • Police d’assurance dommages-ouvrage en cours de validité 

        • Justificatifs de l’état de l’immeuble au regard de l’assainissement (contrôle, contrat d’entretien, facture de raccordement, …).

        • Dossier des diagnostics techniques (constat plomb, état amiante, état termites, information mérule, état installation gaz et/ou électrique, dossier de performance énergétique etc). Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse.

        Durée de validité des documents composant le dossier des diagnostics techniques

        Type de documents

        Durée de validité

        Constat amiante

        Validité permanente

        Plomb

        1 an

        Termites

        6 mois

        Gaz (installation de plus de 15 ans)

        3 ans

        Électricité (installation de plus de 15 ans)

        3 ans

        Dossier de performance énergétique (DPE)

        10 ans

        État des risques (risques naturels, technologiques, miniers etc) pour les zones concernées

        6 mois

        Audit énergétique

        5 ans

          L’acquéreur doit notamment présenter les documents suivants :

          • Pièce d’identité pour les personnes physiques

          • Extrait d’acte de naissance de moins de 3 mois

          • Justificatif de domicile

          • Justificatif de situation familiale (contrat de mariage, copie de la déclaration de Pacs au greffe et contrat de  Pacs , jugement constatant la séparation de corps, jugement de divorce et ordonnance de non-conciliation ou copie de l’assignation en divorce si l’instance est en cours)

          • Extrait Kbis et une copie des statuts de la société pour une personne morale.

            Différents types d’information doivent figurer dans le compromis de vente.

            Attention

            Si l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, la qualité des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat.

            Informations concernant le vendeur et l’acquéreur

            Le compromis doit mentionner les coordonnées respectives du vendeur et de l’acquéreur.

            Informations concernant le bien

            La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

            • Adresse du bien

            • Références cadastrales

            • Description précise du bien : nature (maison, appartement…), superficie, nombre de pièces, équipements, présence d’un jardin ou d’un balcon etc.

            • Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…)

            • Existence d’une hypothèque, d’une servitude ou d’une mitoyenneté

            • Mention indiquant si le secteur où se trouve le bien est réservé aux constructions nouvelles de logements à usage exclusif de résidence principale

            • Mentions sur l’état et la situation du bien (dossier de diagnostics techniques établi par un professionnel)

            • Pour un logement en copropriété, informations spécifiques à la copropriété

            • Pour un logement en lotissement, cahier des charges, règlement de lotissement et statuts de l’association syndicale libre qui gère les espaces et équipements communs.

            Informations concernant la vente

            Le compromis de vente doit mentionner les informations suivantes :

            • Prix de vente et la répartition entre le prix du bien et le prix du mobilier

            • Modalités de paiement (payé comptant avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier)

            • Eventuelles conditions suspensives (par exemple, obtention d’un prêt immobilier, obtention d’un certificat d’urbanisme ou travaux à réaliser par le vendeur avant la vente) et délai de réalisation de ces conditions

            • Durée de validité de la promesse de vente

            • Date limite de signature de l’acte de vente définitive

            • Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation pour un acquéreur non professionnel

            • Date de disponibilité du bien

            • Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il y a intervention d’un professionnel) et à qui en incombe le paiement.

            Qu’il soit sous la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique, le compromis de vente peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.

            Attention

            Une signature scannée n’est ni une signature manuscrite (papier), ni électronique. Elle est une copie d’une signature et n’est donc pas valable.

            Lorsque le compromis de vente est établi par acte sous signature privée, il doit être dressé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l’acquéreur).

            Lorsque le compromis de vente est établi par acte électronique, le procédé utilisé doit permettre à chaque partie de disposer d’un exemplaire ou d’y avoir accès.

            En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature du compromis de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte.

            Toutefois, il est fréquent que le compromis de vente prévoit le versement d’une somme d’argent, généralement appelée dépôt de garantie. Il constitue un acompte, correspondant à 10 % du prix de vente.

            Ce dépôt de garantie est encaissé et bloqué jusqu’à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.

            Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas, la somme versée est rendue intégralement.

            Si l’acquéreur renonce à l’achat, la somme est conservée par le propriétaire.

            Quand l’acte définitif de vente est signé, elle est déduite du prix de vente.

            Les délais varient selon la situation géographique du bien :

            Le compromis de vente contient plusieurs délais, à savoir :

            • Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte.

            • Délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification du compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnel

            • Délai pour signer l’acte de vente définitif. Les parties fixent librement ce délai.

            À savoir

            Les parties peuvent prévoir de prolonger les délais initiaux. Un avenant au contrat est alors établi dans les mêmes conditions que le contrat initial.

              Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente sous signature privée doit être suivi d’un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d’un délai supérieur.

              Le compromis de vente contient plusieurs délais, à savoir :

              • Délai de signature d’un acte authentique lorsque le compromis est conclu sous signature privée : dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, ce délai est fixé à 6 mois maximum. Les parties ne peuvent pas convenir d’un délai supérieur.

              • Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte.

              • Délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification du compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnel (particulier)

              • Délai pour signer l’acte de vente définitif. Le délai est librement fixé par les parties.

                Vendeur

                Le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature du compromis de vente. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.

                Acquéreur

                L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (compromis) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

                L’acquéreur peut utiliser un modèle de lettre :

              • Résilier le compromis de vente pour l’achat d’un logement

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