Particuliers

Quelles sont les obligations du vendeur d’un terrain en lotissement ?

Pour commercialiser un ou plusieurs terrains dans un lotissement, le vendeur (appelé aussi lotisseur) doit respecter des règles précises pour protéger l’acheteur. Ces règles dépendent de l’autorisation d’urbanisme obtenue : le permis d’aménager ou la déclaration préalable. Nous faisons le point sur la réglementation.

Un lotissement est un terrain divisé en plusieurs parcelles destinées à recevoir des constructions (par exemple une maison). Chaque parcelle s’appelle un lot.

Le lotisseur est la personne ou l’entreprise qui divise le terrain et vend les lots.

Avant de vendre, le lotisseur doit obtenir l’accord de la mairie. Selon le projet, cet accord prend l’une des 2 formes suivantes :

  • soit un permis d’aménager (PA), obligatoire pour les lotissements où sont créés des équipements communs. Il est aussi obligatoire dans certains lieux protégés : site patrimonial remarquable, abords des monuments historiques et site classé ou en instance de classement,

  • soit une non-contestation de la déclaration préalable (DP) qui concerne tous les autres lotissements.

    Le terrain vendu doit correspondre à ce qui est écrit dans le contrat conclu avec l’acheteur (surface, limites, destination, etc) et aux exigences administratives et d’urbanisme (terrain conforme aux règles applicables, notamment celles du lotissement et du PLU). C’est ce qu’on appelle l’obligation de délivrance conforme du vendeur.

    Le terrain vendu dans un lotissement doit être constructible, viabilisé, délimité.

    Un terrain constructible est un terrain qui peut accueillir une construction. Cela signifie que les règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme, règlement du lotissement) permettent d’y construire et que le sous-sol doit être en capacité de supporter le poids et les charges de la future construction.

    Un terrain viabilisé est raccordable aux voiries et aux réseaux divers (eau potable, assainissement, électricité, téléphone).

    Le terrain doit être délimité par un acte de bornage. Le bornage fixe les limites exactes du terrain et les matérialise par des bornes plantées dans le sol.

    La vente est valide quand ces 3 caractéristiques sont réunies. Si la parcelle acquise s’avère finalement inconstructible, n’est pas viabilisée ou délimitée, l’acheteur peut faire un recours devant le juge judiciaire pour demander l’annulation de la vente. Le recours à un avocat est obligatoire.

    Où s’adresser ?

     Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité 

    À savoir

    Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, une étude géotechnique dite préalable doit être réalisée. Cette étude fournit les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se protéger contre le risque de mouvement de terrain.

    Elle doit être annexée à la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, à l’acte de vente.

    Oui, la publicité pour un futur lotissement peut être faite, alors même que le permis d’aménager n’a pas encore été obtenu.

    Toute publicité, sous quelque forme que ce soit (panneaux d’affichage, prospectus, annonces de presse, campagnes de sondage, etc), doit néanmoins mentionner de manière explicite si le permis d’aménager a été ou non délivré.

    Si le permis est délivré, la publicité indique la date de la décision et mentionne que le dossier peut être consulté à la mairie.

    L’annonce concernant la vente d’un terrain doit également préciser comment accéder aux informations concernant les risques potentiels.

    Cela concerne les terrains vendus dans les secteurs suivants :

    • Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques

    • Zone couverte par un plan de prévention des risques miniers

    • Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles

    • Zones de sismicité

    • Zones à potentiel radon

    • Zone pouvant être atteinte par le recul du trait de côte

    • Zones soumises à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé.

    Un état des risques doit ainsi être remis à l’acheteur lors de la 1ère visite du terrain :

  • Remplir l’état des risques

    • À savoir

    Une publicité qui ne mentionne pas l’ensemble de ces informations (délivrance ou non de l’autorisation, date du permis, consultation du dossier en mairie, risques potentiels) est qualifiée de publicité illicite et constitue une infraction pénale.

    Les ​​infractions​​ aux modes de publicité peuvent être constatées par la mairie ou un ​​agent de police judiciaire​​. Le procès verbal est envoyé au​​ procureur de la République​​.

    Avant la délivrance du permis d’aménager, on ne peut pas signer de promesse de vente ou demander un acompte pour réserver un terrain.

    Après la délivrance du permis d’aménager, seule une promesse unilatérale de vente peut être signée. Elle indique la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison.

    Après l’achèvement des travaux d’aménagement, le terrain peut être vendu.

    Le permis d’aménager ou un arrêté pris par la mairie peut autoriser la vente des lots (terrains) avant de faire les travaux de finition (réalisation du revêtement définitif des voies, aménagement des trottoirs et pose de leurs bordures, mise en place des équipements dépendant des trottoirs, mise en place des plantations). Il faut en faire la demande à la mairie.

    Dans ce cas, il faut produire une garantie financière d’achèvement donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle et indiquer la date limite de réalisation des travaux.

    Attention

    La vente ou la location de terrains dans un lotissement, sans avoir obtenu un permis d’aménager ou sans respecter les prescriptions imposées par le permis, sont punies d’une amende de 15 000 € .

    Le terrain vendu doit correspondre à ce qui est écrit dans le contrat conclu avec l’acheteur (surface, limites, destination, etc) et aux exigences administratives et d’urbanisme (terrain conforme aux règles applicables, notamment celles du lotissement et du PLU). C’est ce qu’on appelle l’obligation de délivrance conforme du vendeur.

    Le terrain vendu dans un lotissement doit être constructible, viabilisé, délimité.

    Un terrain constructible est un terrain qui peut accueillir une construction. Cela signifie que les règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme, règlement du lotissement) permettent d’y construire et que le sous-sol doit être en capacité de supporter le poids et les charges de la future construction.

    Un terrain viabilisé est raccordable aux voiries et aux réseaux divers (eau potable, assainissement, électricité, téléphone).

    Le terrain doit être délimité par un acte de bornage. Le bornage fixe les limites exactes du terrain et les matérialise par des bornes plantées dans le sol.

    La vente est valide quand ces 3 caractéristiques sont réunies. Si la parcelle acquise s’avère finalement inconstructible, n’est pas viabilisée ou délimitée, l’acheteur peut faire un recours devant le juge judiciaire pour demander l’annulation de la vente. Le recours à un avocat est obligatoire.

    Où s’adresser ?

     Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité 

    À savoir

    Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, une étude géotechnique dite préalable doit être réalisée. Cette étude fournit les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se protéger contre le risque de mouvement de terrain.

    Elle doit être annexée à la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, à l’acte de vente.

    Oui, la publicité pour un futur lotissement peut être faite, même si la mairie n’a pas encore pris de décision.

    Toute publicité, sous quelque forme que ce soit (panneaux d’affichage, prospectus, annonces de presse, campagnes de sondage, etc), doit néanmoins mentionner de manière explicite :

    • soit que la déclaration préalable n’a pas encore donné lieu à décision,

    • soit qu’elle a fait l’objet d’une opposition.

    En effet, la publicité ne peut en aucun cas laisser croire que le lotissement est déjà autorisé : elle doit clairement informer le public de la situation administrative réelle du projet

    Si la décision de non-opposition est obtenue, la publicité doit indiquer la date de la décision et mentionner que le dossier peut être consulté à la mairie.

    L’annonce concernant la vente d’un terrain doit également préciser comment accéder aux informations concernant les risques potentiels.

    Cela concerne les terrains vendus dans les secteurs suivants :

    • Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques

    • Zone couverte par un plan de prévention des risques miniers

    • Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles

    • Zones de sismicité

    • Zones à potentiel radon

    • Zone pouvant être atteinte par le recul du trait de côte

    • Zones soumises à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé.

    Un état des risques doit ainsi être remis à l’acheteur lors de la 1ère visite du terrain :

  • Remplir l’état des risques

    Avant l’obtention du certificat de non-opposition à déclaration préalable de la mairie, une promesse unilatérale de vente peut être signée qui engage le vendeur. Elle doit alors contenir une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable.

    Après la décision de non-opposition à déclaration préalable de la mairie, le terrain peut être vendu.

    Attention

    La vente ou la location de terrains dans un lotissement, sans avoir obtenu la décision de non opposition à déclaration préalable de la mairie ou sans respecter les prescriptions imposées par l’autorisation sont punies d’une amende de 15 000 € .

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