Particuliers

Consulter une annonce

L’annonce de vente immobilière vous présente les caractéristiques principales de l’appartement.

Elle apporte les informations suivantes :

• Prix de vente

• Immeuble en copropriété, nombre de lots, situation géographique

• Superficie, composition et état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové…)

• Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur

• Dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique

• Procédures éventuelles liées aux difficultés financières de la copropriété.

Elle vous oriente également vers le site Géorisques où vous pouvez vous renseigner sur la présence de risques naturels et technologiques pouvant concerner le bien.

Elle vous renseigne sur le professionnel (agent immobilier, notaire…) éventuellement mandaté par le propriétaire pour trouver un acquéreur. Dans ce cas, l’annonce précise le montant de ses honoraires et s’ils sont à votre charge ou à celle du vendeur.

Visiter le bien

La visite sur place vous permet non seulement de découvrir les caractéristiques du logement, mais aussi de vous rendre compte de l’état d’entretien des parties communes (escalier, ascenseur, local à vélos, local poubelles…).

Vous pouvez également visiter le quartier pour prendre connaissance d’éventuelles contraintes environnementales.

À savoir

Si le bien se situe dans une zone de risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…), un état des risques doit vous être remis lors de la première visite.

Consulter la mairie

Pour connaître l’évolution prévisible du quartier, les servitudes publiques (par exemple, la proximité avec un monument historique) ou les contraintes d’urbanisme applicables au logement, vous pouvez interroger le service de l’urbanisme de la mairie.

Où s’adresser ?

 Mairie 

Vous pouvez transmettre une offre d’achat au vendeur. Cette étape est facultative, elle vous permet de formaliser votre offre et son montant par écrit.

L’offre d’achat prend en général la forme d’une lettre que vous envoyez au vendeur ou à l’agent immobilier par courrier RAR ou par mail.

Elle doit être ferme, c’est-à-dire que vous devez exprimer votre volonté d’acheter le bien en cas d’acceptation de l’offre par le vendeur.

Pour être valide, elle doit comporter les informations suivantes :

• Date

• Durée de validité

• Mention de l’appartement concerné

• Prix proposé.

Si le propriétaire accepte l’offre d’achat, vous êtes engagé.

Attention

Aucune somme ne doit être versée lors de l’acceptation de l’offre d’achat, car cela entraîne la nullité de l’offre.

Le notaire rédige et vous transmet un projet d’acte définitif de vente. Vous avez alors un délai minimum de 10 jours pour réfléchir avant de vous engager définitivement en le signant.

Le projet doit être accompagné des informations suivantes :

Informations sur l’organisation et le fonctionnement de la copropriété

1. Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété

2. Règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés

3. Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

4. État global des impayés de charges de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

5. Carnet d’entretien de l’immeuble

6. Notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété

7. Conclusions du diagnostic technique global (DGT) s’il existe dans la copropriété

8. Plan pluriannuel de travaux ou, sinon, projet de plan pluriannuel de travaux

Avant la vente, un état daté est transmis par le syndic au notaire.

Ce document obligatoire vous informe de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. Il vous permet également de connaître les appels de fonds que vous aurez à payer après l’achat.

Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d’1 mois qui atteste que vous n’avez pas de dette envers la copropriété.

En l’absence de remise de ce certificat, dans le délai de 15 jours après la vente, le notaire avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.

Un dossier de diagnostic technique vous est remis en même temps que le projet d’acte de vente.

Il comporte les éléments suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) de la partie privative

• État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (diagnostic amiante)

• État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation de la partie privative a plus de 15 ans

• État de l’installation intérieure du gaz si l’installation de la partie privative a plus de 15 ans

• État relatif à la présence de termites de la partie privative

• État relatif au risque de mérule (si le bâtiment se trouve dans une zone identifiée par un arrêté préfectoral, se renseigner auprès de la mairie)

• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)

• Diagnostic Bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes

• Certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère

• Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris sur la partie privative

• Carnet d’information du logement (CIL

• Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)

• État de l’installation d’assainissement non collectif si la copropriété n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement

• Si le logement est dans l’une des  71 communes d’Ile-de-France  dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l’assainissement collectif

Les documents sont remis sur tous les supports et par tous les moyens, y compris par un procédé dématérialisé (mail, clé USB). Dans ce cas, vous devez accepter ce mode de transmission par écrit.

Délai de réflexion

Si la signature de l’acte de vente n’est pas précédée d’une promesse de vente, vous avez obligatoirement un temps pour réfléchir avant de vous engager définitivement en signant l’acte.

Ce délai de réflexion est de 10 jours au minimum. Il débute à compter du lendemain de la 1^re présentation de la lettre  RAR  qui vous notifie le projet d’acte ou de sa remise en main propre.

Si le projet d’acte authentique vous est remis directement, vous devez y inscrire de votre main les mentions suivantes : ” remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)… ” et : ” Je déclare avoir connaissance qu’un délai de réflexion de dix jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent projet, soit à compter du… “

Le délai de réflexion débute si vous avez reçu les documents suivants :

• Fiche synthétique de la copropriété des données financières et techniques

• Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiés

• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

• État global des impayés de charges de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

Si vous ne les avez pas, le délai de réflexion débutera à compter du lendemain du jour où vous les recevrez.

Lettre de renonciation

Vous devez notifier au vendeur votre volonté de renoncer à l’achat avant la fin du délai de réflexion par lettre  RAR .

À noter

Si le dernier jour du délai de rétractation ou de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1^er jour ouvrable suivant.

En tant que copropriétaire, vous devez vous assurer contre les risques de responsabilité civile.

Lors de la vente, le contrat d’assurance habitation du vendeur vous est transféré automatiquement. Cela évite que l’habitation reste sans assurance, même pendant une courte période.

Après la vente, vous avez la possibilité, tout comme l’assureur, de résilier le contrat transféré.

L’acte authentique de vente est signé devant un notaire que vous choisissez. Si le vendeur souhaite également l’intervention de son notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire pour vous.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l’acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Lors de sa signature, vous devez avoir reçu les documents suivants en cours de validité :

• Constat de risque d’exposition au plomb

• État mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante (diagnostic amiante)

• État relatif à la présence de termites dans le bâtiment

• État de l’installation intérieure de gaz

• État de l’installation intérieure d’électricité

• Si le logement est dans l’une des  71 communes d’Ile-de-France  dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l’assainissement collectif

En l’absence de l’un de ces documents, le vendeur devra garantir le vice caché correspondant.

En l’absence de l’état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles, vous pouvez demander l’annulation du contrat ou une diminution du prix si le logement se situe dans une zone de risque. Il en est de même si un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité existant ne vous est pas transmis.

L’acte authentique de vente doit comporter le numéro d’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.

Superficie du bien vendu

Le jour de la signature de l’acte authentique, le notaire vous remet, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat mentionnant la superficie de la partie privative du lot. Ce document vous nforme également de vos possibilités de recours en cas d’inexactitude.

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l’acte authentique.

Si vous avez un apport, vous devez réaliser un virement sur le compte du notaire.

Le versement du montant d’un prêt est demandé directement par le notaire à votre banque.

Les frais d’acte notarié sont également payés à la signature de l’acte de vente.

Vous pouvez estimer le montant des frais d’acquisition à l’aide d’un simulateur :

• Calculer le montant des frais d’acquisition d’un bien immobilier

Les clefs du bien vous sont remises après la signature de l’acte définitif.

Le notaire assure ensuite la publication de l’acte de vente au service de publicité foncière. Il vous notifie la copie de l’acte de propriété en main propre, par lettre  RAR  ou par un commissaire de justice.

Cette copie, revêtue des cachets de l’administration fiscale, constitue le titre de propriété.

Le délai de réception de cette copie est en général d’environ 6 mois après la signature de l’acte de vente.

Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

• Vos nom, prénoms et domicile et, sous réserve de votre accord, votre adresse électronique

• Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d’un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

• Conditions de remboursement de l’emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l’obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d’un accord conclu entre le vendeur et vous.

Aprés la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par le vendeur ou par vous suivant la nature de la dépense.

Le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et des équipements communs de l’immeuble.

Par contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s’agit, par exemple, de charges pour des travaux d’amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d’approbation des comptes.

À savoir

Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès du vendeur ou de vous en respectant la réglementation. Si dans l’acte de vente, vous convenez avec le vendeur d’une répartition différente des paiements, cet accord s’impose entre vous mais pas au syndic.