Particuliers

Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.

L’annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l’appartement. Elle apporte les informations suivantes :

• Prix de vente

• Immeuble en copropriété, nombre de lots, situation géographique

• Superficie, composition et état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové…)

• Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur

• Dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique

• Procédures liées aux difficultés financières de la copropriété.

Elle oriente l’acquéreur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.

Elle renseigne sur le professionnel que vous mandatez (agent immobilier, notaire…) pour la vente de votre bien. Dans ce cas, l’annonce précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.

Lors de la 1^re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d’exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l’état des risques à l’aide d’un service en ligne :

La personne intéressée peut vous transmettre une offre d’achat.

L’offre d’achat prend en général la forme d’une lettre transmise par courrier  RAR  ou par mail.

Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :

• Date

• Durée de validité

• Désignation de l’appartement concerné

• Prix proposé.

Si vous acceptez l’offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. Vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.

La signature d’une promesse de vente n’est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente. Elle est établie différemment si vous êtes une personne physique et que sa durée de validité dépasse 18 mois.

Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, vous devez remettre à l’acquéreur les informations suivantes sur les caractéristiiques du bien :

• Fiche synthétique sur l’organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriété

• Règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés

• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

• Carnet d’entretien de l’immeuble

• Conclusions du diagnostic technique global (DTG) s’il existe

• Plan pluriannuel de travaux ou projet de plan pluriannuel de travaux

• Notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement du syndicat de copropriété.

• Montants des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel que vous avez payées pour les 2 exercices comptables précédant la vente

• Lorsqu’il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et de la dernière cotisation que vous avez versée

• Sommes que l’acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, le montant d’une avance de trésorerie

• État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l’acquéreur en même temps que la promesse de vente.

Il comprend les éléments suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) de la partie privative

• État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (ou diagnostic amiante)

• État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation de la partie privative a plus de 15 ans

• État de l’installation intérieure du gaz si l’installation de la partie privative a plus de 15 ans

• État relatif à la présence de termites de la partie privative

•  État relatif au risque de mérule  si le bâtiment se trouve dans une zone, déterminée par un arrêté préfectoral, où la présence de mérules a été signalée en mairie (voir auprès de la mairie)

• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)

• Diagnostic bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes

• Certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère

• Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris sur la partie privative

• Carnet d’information du logement (CIL)

• Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)

• État de l’installation d’assainissement non collectif si la copropriété n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement

• Si le logement est dans l’une des  71 communes d’Ile-de-France  dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l’assainissement collectif

Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l’accord écrit de l’acquéreur.

L’acquéreur atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.

Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d’un notaire (l’acte est établi sous seing privé), l’acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.

À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.

L’état daté indique, à la date de sa réalisation, les éventuelles sommes que vous devez au syndicat et celles qu’il vous doit.

Ce document permet à l’acquéreur de connaître les dépenses liées à son lot de copropriété. Il peut ainsi anticiper les charges qu’il aura à payer une fois l’appartement acheté.

Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d’1 mois qui atteste que vous n’avez pas de dette envers la copropriété. Si le notaire ne l’a pas dans le délai de 15 jours après la vente, il avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut faire opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.

Vous pouvez demander le versement d’un acompte. Si la promesse de vente le prévoit, il est versé à la fin du délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l’une des situations suivantes :

• Promesse conclue par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)

• Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l’absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).

Le montant de l’acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l’acte définitif de vente.

Le délai de rétractation ne commence que si vous avez remis l’ensemble des documents suivants à l’acquéreur :

• Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété

• Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiés

• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

• Montant des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente

• Lorsqu’il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur

• Sommes que l’acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d’une avance de trésorerie

• État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Le délai de rétractation démarre à compter du lendemain du jour où l’acquéreur les reçoit.

L’acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l’acquéreur. Si vous souhaitez également l’intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire. C’est l’acquéreur, qui sauf accord particulier, paie les frais d’acte notarié.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l’acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Lors de sa signature, l’acquéreur doit avoir en sa possession les documents suivants en cours de validité :

• Constat de risque d’exposition au plomb

• État mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante (diagnostic amiante)

• État relatif à la présence de termites dans le bâtiment

• État de l’installation intérieure de gaz

• État de l’installation intérieure d’électricité

• Si le logement est dans l’une des  71 communes d’Ile-de-France  dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l’assainissement collectif

Si l’un de ces documents n’est pas remis, vous devrez garantir le vice caché correspondant.

L’acquéreur peut demander l’annulation du contrat ou une diminution du prix si l’état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ne lui ont pas été remis alors que le logement est dans une zone concernée. Il en est de même en l’absence de transmission d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité s’il existe.

L’acte authentique de vente doit comporter le numéro d’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.

Lors de la signature de l’acte définitif, la propriété du bien est transférée à l’acquéreur et vous lui remettez les clefs.

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l’acte authentique.

Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l’acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l’enregistrement par l’administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.

Le syndic doit être informé par le notaire, l’acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

• Nom, prénoms et domicile de l’acquéreur et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

• Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d’un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

• Conditions de remboursement de l’emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l’obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d’un accord conclu entre l’acquéreur et vous.

Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l’acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense.

Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et des équipements communs de l’immeuble.

En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s’agit, par exemple, de charges pour des travaux d’amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d’approbation des comptes.